三大央行同时加息，意味着低利率时代的结束指日可待。这对你持有的房贷会产生什么影响呢？让我们先回顾几年前美国房地产市场的变化，看看美联储是如何发展到今天这个局面的。

新冠疫情曾导致美国住房市场出现严重混乱，房价飙升，待售房源稀缺，竞争异常激烈。郊区的住房因疫情需求激增而备受追捧，但由于供应不足，买家几乎没有选择空间。尽管抵押贷款利率低廉，获批贷款依然困难，而逐渐升高的通胀压力也令市场充满不安。

随之而来的创纪录通货膨胀让各类商品价格持续上涨，严重影响了普通家庭的消费行为。美联储意识到了高通胀给人们带来的困扰，决心采取强有力措施应对。他们启动了一场前所未有的抗通胀行动，将利率作为抑制物价上涨的主要工具。这一政策的副作用之一是，抵押贷款利率大幅上升，达到2000年以来的高点。

值得注意的是，美联储在疫情初期曾持有约2.7万亿美元的抵押贷款债券，并于今年六月启动了相关债券的出售。美联储的核心策略是提高短期利率，主要影响银行间拆借市场。尽管市场上存在多种利率，真正主导这些利率的是美国十年期国债收益率，这被视为市场的核心基准。十年期国债收益率又受联邦基金利率走势的强烈影响，因此美联储通过调整短期利率，间接改变了整个利率结构。

在2022年六月，美联储及其公开市场委员会决定将联邦基金利率上调75个基点，这是一项相当大的加息措施。分析人士指出，此次加息将传导至经济中多种其他利率，特别是浮动利率抵押贷款，其基准依赖短期利率，导致借款人面临更高的融资成本。这一政策意在提升住房贷款的成本，从而抑制过热的住房市场。

抵押贷款支持证券是将银行资产负债上多笔抵押贷款打包后出售的金融产品。虽然这类证券在美联储的资产负债表中占比较小，但国债仍然占主导地位。美联储通过购买这些证券对住房市场的影响较为复杂，包括直接和心理上的作用。购买债券会减少市场供给，从而对利率提供下行压力。然而更多的影响来源于市场预期。例如，当美联储宣布购债计划时，机构投资者会迅速响应，提前购入抵押贷款支持证券，从而降低抵押贷款利率。

回顾金融危机期间，美联储的购债行动与疫情期间的有所不同。次贷危机时，许多抵押贷款机构因高杠杆率而相继倒闭，而此次购债主要是为了稳定市场。美联储目前正推进资产负债表缩减的进程，并于六月正式启动缩表操作。理论上，这应有助于降温住房市场，但相关证据尚不充分。

房地产市场既可以成为经济增长的引擎，也可能拖累经济。当人们购买新房时，往往会增加其他领域的消费支出；一旦市场降温，这部分消费会随之减弱。目前，美联储抗击通胀的力度已达到自1981年以来的高点。与过去不同，面对衰退信号，美联储官员一再表明不会停止加息，鲍威尔强调，控制通胀才是核心任务。

一些分析人士认为，美国经济面临高衰退风险，若真的陷入衰退，美联储也不太可能立即转向宽松政策。